北京市土地储备中心(昌平新城东区一级开发十一期)

北京等七地实行土地储备新政,按全生命周期预算管理

近日,财政部和自然资源部发布《土地储备项目预算管理办法(试行)》通知(下称“通知”),对包括北京、天津、河北、河南、山东(含青岛)、浙江(含宁波)、厦门在内的7省(市),在土地储备领域按照项目实行全生命周期预算管理。

根据通知,土地储备项目是指由有关主管部门根据国民经济和社会发展规划、土地空间规划等形成的基本管理单位。根据地块、面积、工作进度、资金余额等情况,对拟储备或入库的土地进行适当划分后。并纳入三年滚动土地储备计划和年度土地储备计划。土地储备项目实行项目库管理,反映项目名称、地块位置、储备年限等基本信息,以及预期土地出让收入、项目成本、收益及融资平衡方案、政府净收入等信息,按项目统一分配、统一监管。

通知指出,土地储备项目建立前,市、县国土资源部门应组织土地储备机构进行初步研究,合理评估项目的预期土地出让收入和土地储备成本,作为编制项目平衡计划的依据。

在预期土地出让收入方面,土地储备机构应会同同级财政部门委托第三方评估机构对土地资产价值进行评估,并根据土地位置、用途等规划条件和基准地价合理计算预期土地出让收入;在土地储备成本方面,土地储备机构应根据当地征地拆迁补偿标准、土地预开发涉及的工程建设标准合理计算土地储备成本。

此外,根据土地储备项目收支平衡情况,土地储备机构分类提出资金安排建议。其中,专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。对于预期土地出让收入大于或等于土地储备成本且可“收大于支”或“保本”的项目,可按规定发行专项债券融资,债券发行规模不得超过土地储备成本;预期土地出让收入低于土地储备成本,“收不抵支”项目应统筹安排财政资金和专项债券予以保障。其中,债券发行规模不得超过预期的土地出让收入;对于没有预期土地出让收入的项目,如确需实施,应安排财政资金予以保障。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉蓝鲸地产,这项政策将大大有助于增加土地供应。同时,在特殊债券的支持下,政府的财政压力将相对较小,土地交易将更加灵活。

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